Achat d’un bien immobilier : que doit faire un couple pacsé ?
Un couple non marié peut bien sûr envisager de souscrire un crédit afin d’acquérir un bien immobilier. Toutefois, il peut être opportun d’inscrire cela dans un autre cadre juridique. Ceci permettra de déterminer l’avenir du bien acquis en commun si un changement de situation tel qu’un décès ou une séparation intervient.
Le pacte civil de solidarité (Pacs), une solution alternative au mariage
Adopté en 1999, le Pacs traduit la demande d’indépendance matrimoniale au sein de nos sociétés, tout en établissant un cadre légal à la fois flexible et sécurisant. En quelque sorte, le Pacs fait figure de statut intermédiaire entre le mariage et le concubinage.
Que se passe-t-il pour les couples pacsés avant le 1er janvier 2007 ?
Si vous et votre conjoint possédez des parts sociales ou un bien immobilier en commun, sachez que ceux-ci sont soumis à la loi du 15 novembre 1999. Autrement dit, dès lors que vous avez acquis des biens en étant pacsés, ceux-ci sont considérés comme indivis par moitié. Par conséquent, vous et votre conjoint êtes chacun propriétaire du bien à hauteur de 50% de sa valeur.
À savoir
Si vous le souhaitez, vous pouvez formuler une répartition différente du bien immobilier sur l’acte d’acquisition. Vous pouvez aussi désigner votre conjoint ou vous-même comme étant seul propriétaire du bien immobilier.
Que se passe-t-il pour les couples pacsés après le 1er janvier 2007 ?
La date du 1er janvier 2007 marque un nouveau cap pour le Pacs. En effet, les biens acquis en commun sont depuis soumis au régime de séparation des biens. Cela signifie que vous et votre conjoint conservez l’entière propriété des biens acquis avant ou après vous être pacsés. Cependant, cette situation n’est pas immuable et vous pouvez opter pour le régime d’indivision. Celui-ci est alors acté lors de la rédaction de la convention initiale du Pacs ou dans ce que l’on nomme une convention d’indivision modificative, comparable à un avenant.
Acquisition d’un bien immobilier : que se passe-t-il pour les couples en concubinage ?
Au regard de la législation en vigueur, les personnes en concubinage sont considérées comme étrangères l’une à l’autre. Cela revient à dire que les biens et revenus de chacun sont séparés. Si vous êtes en union libre, sachez que certains dispositifs peuvent vous permettre de souscrire un emprunt avec votre partenaire et de bénéficier d’une protection sur le plan juridique.
À savoir
Deux concubins ont la possibilité de souscrire deux prêts immobiliers distincts. Toutefois, en pratique c’est plutôt rare car les banques préfèrent que les emprunteurs soient engagés dans un seul et même crédit pour simplifier la gestion des dossiers et réduire les risques de défaut de remboursement.
L’achat immobilier au nom d’un seul concubin
Vous souhaitez souscrire un emprunt pour faire l’acquisition d’un bien immobilier et devenir l’unique acquéreur de ce bien ? Vous avez la possibilité de notifier ce choix dans l’acte d’achat. Toutefois, si le propriétaire du bien décède, son concubin est expulsé du logement. Seul un contrat de location signé peut lui permettre d’être protégé contre ce risque.
Focus sur la convention d’indivision
Dans le cas de l’achat d’un bien en indivision, chaque concubin est détenteur du bien à parts égales. Cette règle est de mise si la convention d’indivision ne mentionne pas de répartition spécifique entre les deux membres du couple. Le bien immobilier peut également être partagé sur la base d’une répartition réelle, soit, par exemple, 60% pour l’un des concubins et 40 % pour l’autre. Cette spécificité devra figurer dans la convention d’indivision.
Quelles solutions pour un couple non marié qui se sépare ?
- Une entente est trouvée concernant la répartition des parts du bien immobilier et les concubins vendent leur logement. Soit chaque concubin récupère sa part, soit l’un d’eux devient l’unique propriétaire du bien. Dans ce dernier cas, le concubin doit racheter la part de son ex-partenaire en procédant à un rachat de soulte.
- Si les concubins sont en désaccord, un juge exécute le partage des parts du bien immobilier entre les deux intéressés. Si ce bien est acheté par une tierce personne, chacun d’eux récupère sa part. Autre option : si l’un des deux concubins souhaite conserver le bien immobilier, il peut racheter la part de l’autre.
En quoi consiste la succession en cas de décès ?
Si l’un des concubins décède, son partenaire ne récupère pas sa quote-part. Le bien en indivision continue donc d’appartenir sans distinction au conjoint, comme aux potentiels héritiers du défunt. Toutefois, ces derniers peuvent lui vendre leurs parts afin qu’il devienne l’unique propriétaire du bien immobilier. En cas de désaccord, un juge se chargera d’effectuer un partage dit judiciaire et ordonnera la mise en vente du bien.
À savoir
La quote-part du défunt peut être reversée à son conjoint à condition que cette volonté soit notifiée dans la convention d’indivision. À ce titre, sachez que les droits de succession s’élèvent à hauteur de 60% (TVA applicable).
Couples pacsés ou en concubinage : avez-vous pensé à la société civile immobilière (SCI) ?
Même si la société civile immobilière (SCI) implique des démarches administratives et représente un coût conséquent, elle présente plusieurs avantages. En premier lieu, la SCI vous permet de bénéficier d’un cadre juridique clair et de règles garantissant votre sécurité dans de nombreuses situations.
Si les conjoints se séparent, chacun d’eux reçoit, à l’issue de la vente du bien immobilier, la part sociale à laquelle il a droit. Cette part est estimée au prorata du capital investi dans la société.
Si l’un des deux partenaires décède, ses parts sont reversées à ses héritiers. Par conséquent, lors de la succession, ces derniers peuvent intimer l’ordre au conjoint restant de quitter le logement concerné. Sachez cependant qu’une clause d’agrément peut permettre d’éviter ce genre de situation. Ladite clause doit être incorporée aux statuts de la SCI. Elle doit stipuler le refus de nouveaux associés au sein de la SCI et donc, potentiellement, des héritiers.
À savoir
le démembrement croisé de propriété permet à chaque partenaire de financer la moitié des parts de la société en nue-propriété et l’autre part en usufruit. La nue-propriété désigne la propriété d’un bien sur lequel une tierce personne peut exercer un droit d’usufruit. L’usufruit se réfère à la jouissance légale d’un bien dont la personne n’est pas propriétaire. En d’autres termes, lors de la succession et au moment du décès de l’un des conjoints, l’autre devient pleinement propriétaire de la moitié des parts et dispose de l’autre moitié en usufruit.
Demande de crédit immobilier à deux
Les couples non mariés doivent-ils opter pour l’achat en tontine ?
Lors d’un acte d’achat, la clause de tontine permet à l’un des deux membres du couple de récupérer entièrement le bien en cas de changement de situation. Seuls les futurs couples non mariés propriétaires d’un bien et qui le financent tous deux peuvent bénéficier de la clause de tontine. Ils doivent également disposer d’une espérance de vie semblable et donc d’une différence d’âge peu élevée, afin d’endiguer les tentatives d’abus de faiblesse.
Dans le cas où le couple se sépare, et si les deux conjoints se sont mis d’accord, soit le logement peut être revendu, soit l’un des deux conjoints peut racheter la part de l’autre. Le cas contraire, la justice n’est pas en mesure d’intervenir pour procéder au partage du bien ou à sa revente, puisque la tontine est en tous points contraire à l’indivision. Mais ce n’est pas le seul risque présenté par l’achat en tontine. En effet, si l’un des deux partenaires vient à décéder, c’est son conjoint qui devient le seul propriétaire du bien. Le défunt ne peut donc léguer ce bien comme patrimoine à ses successeurs.
À savoir
Les droits de succession sont gratuits pour les couples mariés et pacsés.
Ainsi, de nombreuses solutions existent pour faire l’acquisition d’un bien immobilier sans être marié. La tribu Immoprêt vous accompagne dans la réalisation de votre projet. Nos courtiers vous permettent de trouver le meilleur financement pour acheter votre futur bien immobilier. À vous de choisir la solution qui vous convient, que vous soyez un couple pacsé ou vivant en concubinage !
